גיאורגיה לא באיחוד, בוקרשט לא פופולרית ובברלין הרגולציה מחמירה. הערים הגדולות של פולין, שחוות צמיחה כלכלית חסרת תקדים ותסיסה תיירותית ועסקית, הן ההזדמנות הגדולה של המשקיע הישראלי
סכום רב של כסף פנוי מחפש לו כעת אפיקי השקעה. הריביות הנמוכות, והתזזית בשוק ההון מעבירות עוד ועוד משקיעים אל האלטרנטיבות – אלו המנותקות ממלחמות הסחר והתנהגות הבורסה, ושביכולתן להניב תשואה נאה גם בשנות משבר. ההשקעה הנפוצה ביותר היא בנדל"ן, ובגלל הקיפאון בבנייה ובמחירים בארץ – בנדל"ן חו"ל. עבור רבים השאלה היא כבר לא האם, אלא איפה.
הערים הגדולות של מרכז ומזרח אירופה מהוות זה תקופה יעד מועדף להשקעה של ישראלים. המחירים בהן עדיין נמוכים באופן יחסי, הפוטנציאל העסקי והתיירותי רק מתחיל להתממש וההערכות מצביעות על גידול ממשי בשווי הנכסים. אך כשבודקים את הנתונים לעומק מתברר שישנם פערים משמעותיים בין המדינות ואפילו בתוכן, כך שההסתכלות על האזור כמקשה אחת שגויה.
אזורים רבים במרחב המדובר אינם חלק מהאיחוד האירופי, וזהו חסרון בולט. ההבדלים נכנסים גם לתוך האיחוד: בוקרשט, למשל, איננה יעד פופולרי לתיירים מבחוץ. בודפשט אומנם אהודה למדי, אך קיימים בה פערים גדולים שלא תמיד קלים לזיהוי בין השכונות והנכסים עצמם, ולכן מרחב הטעות בה נחשב סיכוני יותר. בברלין, עד לא מכבר היעד הנחשק של המשקיע הישראלי, הרגולציה המגינה על השוכרים נוקשה ועלולה להפחית את התשואה.
בתוך מכלול השיקולים הזה, פולין מתבלטת כיעד יוצא דופן להשקעה. היא הצטרפה לאיחוד האירופי כבר ב-2004 אך השכילה לשמר מידה של עצמאות ולא ויתרה על הזלוטי, שמוכיח את עצמו כמטבע חזק ויציב במיוחד. הממשלה הפולנית מקפידה על מדיניות פיסקלית שקולה ואחראית בפיקוח מוסדות האיחוד, והכלכלה נהנית משיעורי צמיחה גבוהים ועקביים. אלה נתמכים על ידי ביקושים מקומיים חזקים, עלייה קבועה בהיקף ההשקעות, גידול בתקציבי האיחוד האירופי ופעילות כלכלית חזקה של המדינות השכנות ושותפי הסחר העיקריים. במדדי הצמיחה לנפש של הנציבות האירופית, פולין היא הרביעית ביבשת.
עוצמה וחוסן בכל המדדים
בכל הנוגע ליציבות פוליטית – סוגיה שהטרידה מאוד את קרן המטבע לגבי האיחוד האירופי כולו, בדגש על בריטניה ואיטליה – המערכת הפוליטית בפולין נחשבת ליציבה מה שמאפשר תכנון אסטרטגי ארוך טווח, הרחבה עקבית של התעשייה, השקעה במנועי צמיחה ויצירת מקומות עבודה. אחת הסוגיות שבליבת העיסוק הממשלתי המקומי היא השקעה בהתחלות בנייה ויצירת פתרונות דיור, כחלק מהקפיצה הכלכלית וכמנוע צמיחה בפני עצמו.
פולין הייתה מהראשונות לנטוש את הגוש הקומוניסטי, ולאחר תקופת התאוששות קצרה החלה לחוות תנופה חסרת תקדים. זו התחזקה ביתר שאת בעשור האחרון, כאשר הכלכלה הפולנית הייתה מהיחידות שלא ספגו טלטלה עזה במשבר של 2008. השילוב שבין התנאים האובייקטיביים לבין המדיניות הממשלתית מזרים השקעות זרות רבות. ערב הברקזיט זוכה פולין לעדנה ממקום לא צפוי: האימפריות הפיננסיות, שמחפשות חלופה למשרדים הלונדוניים, מסמנות את הסביבה העסקית בוורשה כדבר הגדול הבא.
בכל המדדים החשובים – אינפלציה שנתית, חוב ממשלתי, שיעור הגירעון ונתוני הצמיחה – הכלכלה הפולנית מפגינה חוסן מרשים. כך גם המטבע המקומי, שנותר יציב חרף הזעזועים והתהפוכות הגלובליות. שכר העבודה בפולין עולה משנה לשנה ומאפשר, בהתחשב גם בעלות המחיה הנמוכה יחסית, שיפור מתמיד ברמת החיים. שיעור האבטלה הוא ביחס הפוך: מ-7.4% ביולי 2015 ל-4.2% בינואר 2018. בשנים האחרונות נוסף המרכיב התיירותי לאווירה התוססת בערי פולין המרכזיות. יותר ויותר תיירים, מכל רחבי העולם, מגלים את עריה מאירות הפנים, נופיה המיוחדים ומרכזי הקניות הנעימים והזולים.
זינוק במחירי הדיור
הצמיחה המהירה באה לידי ביטוי בעלייה עקבית בשווי הנכסים ובתשואות השכירות. בשנתיים האחרונות טיפסו מחירי הנדל"ן בפולין ב-20% עד 25%, ולמשקיעים צפויה גם תשואה שנתית של 7%-5% מההשכרה. המחיר הממוצע לרכישה עומד על כ-11 אלף זלוטי למ"ר – 440 אלף שקל לדירת 40 מ"ר, כמחצית מדירה מקבילה בברלין וכרבע מתל אביב. הביקוש לדירות בערים המרכזיות ממשיך לעלות, ומספר היחידות הפנויות מתקשה להדביק אותו. בניסיון לגשר על הפער ניכרת עלייה בהתחלות הבנייה, בקצב הבנייה ובמספר ההיתרים הניתנים, אך מחירי הדיור ממשיכים לטפס בקצב שנתי של 6.9% בממוצע (נתוני 2018).
אבל היתרונות מגלמים גם סכנות: ההתעניינות הגוברת בשוק הנדל"ן הפולני הביאה אליו לא מעט מתווכים, משווקים ומאכערים, שרמת האמינות והמקצועיות שלהם מוטלת לעיתים בספק ומזכירה שעדיף לעבוד מול הקבלן. חברת הנדל"ן הפולנית רונסון, המנהלת ומשווקת באופן ישיר מאות פרויקטים בכל נקודת זמן, היא גם היחידה המחזיקה סניף קבוע בארץ לנוחיות המשקיע הישראלי. הסניף מעניק מעטפת שלמה של שירותים: ליווי צמוד בהליך המשפטי והפרוצדורלי, רישום נכס בטאבו הפולני, אבזור הדירה, איתור שוכרים איכותיים ובחירת חברת ניהול מקומית, שמאפשרת גם השכרה לטווחים קצרים. עם ותק של למעלה מ-20 שנה, רונסון הפולנית – חברה ציבורית הנסחרת בבורסה ומחויבת בשקיפות – מכרה כבר יותר מעשרת אלפים יחידות דיור, כשכל העסקאות מפוקחות ומלוות על ידי בנקים מקומיים. היא נהנית מהון עצמי של קרוב ל-350 מיליון שקל, מה שהופך אותה לאחת הגדולות והיציבות בשוק.
בתקופה של חוסר ודאות במדדי המניות והאג"חים, וחיפוש קדחתני אחר אפיקי השקעה אלטרנטיביים, כדאי לשים לב לאופציית הנדל"ן הפולני. עם הון עצמי לא גבוה במיוחד ומשכנתא נוחה אפשר להגיע לנכס משתלם במדינה שכבר הוגדרה כשחקנית העולה של זירת ההשקעות העולמית, עמדה בלא מעט מבחנים כלכליים ויצאה מחוזקת.
