דירה להשקעה בוורשה מבטיחה זינוק מהיר בשווי הנכס והכנסה חודשית קבועה, שמונעת את הצורך להסתפק בפנסיה המכווצת ומסדרת את כל המשפחה
מתסכל, אבל נכון: מה שלא עשינו, כמה שלא הזענו, ולמרות כל מה ששמנו בצד כל חודש – זה לא יספיק לפרישה. בלי ששמנו לב, צירוף של סיבות כיווץ את החיסכון שלנו משנה לשנה. תוסיפו לזה את התייקרות המחירים, את נסיבות החיים ועוד כמה הוצאות לא צפויות, ותגיעו לאותה מסקנה: מי שמבקש לשמור על רמת המחיה, פשוט לא יכול להסתפק בפנסיה.
אחת האלטרנטיבות המובילות, שמבטיחה תשואה לטווח ארוך בהשקעה חד-פעמית ובלי עבודה נוספת, היא הנדל"ן. זהו אפיק שמוכיח את עצמו, במיוחד בעשור האחרון, כיציב, מניב וצומח. הביקוש לקרקע ולמגורים רק הולך וגדל, וההשפעות החיצוניות עליו מזעריות ביחס למסלולי השקעה אחרים. כך, בזכות שכר הדירה, השבחת הנכס ואפילו חלוף הזמן בלבד – וללא החשיפה לסיכון שיש למשל בבורסה – ההון שלנו אמור להחזיר את עצמו מהר יחסית. מאותו רגע מדובר בהכנסה קבועה, כמעט נטו.
בישראל הסיפור קצת מורכב יותר. ההשקעה הראשונית יקרה למדי, ושוק הנדל"ן חווה סוג של קיפאון. 2016 למשל רשמה ירידה של 20% במכירות לעומת שנת השיא של 2015, וב-2017 כבר דובר על צניחה של 42% לעומת 15'. המחירים נותרו פחות או יותר יציבים, עם ירידה קלה עד צלילה משמעותית יותר בחודשים אחדים. במצטבר, על פי מדד המחירים לצרכן בחודש מרס 2019, מדובר בעלייה של 1.4% ב-12 חודשים.
מעבר לים
אופציית הנדל"ן בחו"ל קורצת לישראלים כבר זמן רב. אולם נדמה שרק בשנים האחרונות הם גילו אותה באמת. הרכישה יכולה להיות זולה משמעותית ביחס לנדל"ן כחול-לבן. יתרה מזאת, בעוד שאצלנו מדיניות הממשלה מכוונת בתקופה הזאת לירידה במחירי הדיור, הרי שמעבר לים אין בהכרח ניסיונות כאלה.
השקעה בנדל"ן בחו"ל היא גמישה יותר מבחינת היצע הדירות והפחתת הסיכון. אין כאן כמובן פטנט ישראלי: יתרונות האפיק הזה כבר גלויים וידועים זמן רב, ובכמה מוקדים, למשל בערים הגדולות של מערב אירופה, הם מושכים את המחירים כלפי מעלה. מי שבכל זאת נותר זול, נגיש ומשיא תשואה נאה ואף צומחת, זהו הנדל"ן של מרכז אירופה. ושם מתגלית כעת פנינה מלוטשת במיוחד.
ברלין החדשה
פולין נחשבת בשנים האחרונות לשחקנית עולה בזירה. לא בכדי היא מכונה "ברלין החדשה", וכנראה הפתרון האולטימטיבי למי שמבקש לסדר את חייו ואת משפחתו. נוסף על התשואה החודשית משכר הדירה והעלייה המובטחת בשווי הנכס – בשנתיים האחרונות דובר על עלייה שנתית של 20% עד 25%.
בהיבטים רבים, כלכלתה של פולין דווקא מזכירה מאוד את זו הישראלית. היא בין היחידות, למשל, שלא חוו טלטלה גדולה במשבר של 2008. במדדי התוצר לנפש והצמיחה היא הרביעית באירופה, והיקף הייצוא בה גדל בעקביות. גם בזעזועים הנוכחיים שעובר האיחוד, הזלוטי הוא סלע איתן. ארגונים פיננסיים גדולים, שלקראת הברקזיט כבר החלו להוציא את מרכזיהם מלונדון, סימנו את ורשה כדבר הגדול הבא.
תייר שמגיע לוורשה מוצא עיר תוססת ורעננה, עם מרכזי תרבות וקניוני ענק – שום קשר לאפרוריות הקודרת של העידן הסובייטי והפוסט סובייטי. הערים הפולניות של היום הן יעד אטרקטיבי לשופינג, תערוכות ובילוי. בין היתר, הן נהנות עדיין מכספי הפיתוח של האיחוד האירופי, אשר מסייעים להן לפצות על הפיגור הקדום בתשתיות ומאפשרים לממשלה להשיג אשראי יציב.
כצפוי, תור הזהב הפולני אינו פוסח על ענף הנדל"ן: קנייה להשקעה בפולין פירושה, נוסף על התשואה מעליית שווי הנכס, גם הכנסה שנתית של 7%-5% מההשכרה – כפול מאשר בבריטניה (2.71%) ובגרמניה (2.95%). כמה זה עולה לנו? המחיר לרכישת דירה חדשה לחלוטין בוורשה, כשהיא מרוהטת ומאובזרת, מתחיל ב-350 אלף שקל לדירת 40 מ"ר, שהם כמחצית ממחירה של דירה מקבילה בברלין וכרבע מתל אביב.
מקסימום תשואה במינימום התעסקות
את ההזדמנות הזאת המשקיע הישראלי מזהה, ובגדול. בין אם דרך קרנות הון נגישות, קבוצת משקיעים שמתארגנת או כמהלך עצמאי, מול נציג מקומי או ישירות מול החברה היזמית – הישראלים מוצאים את דרכם לנדל"ן הפולני.
חברת רונסון היא דוגמה טובה. זוהי אחת הגדולות, הוותיקות והיציבות בשוק המקומי, והיחידה שמפעילה סניף קבוע בישראל. למשקיע הישראלי מציעה החברה מעטפת של שירותים, במטרה להשיג מקסימום תשואה עם אפס התעסקות. זה אומר ליווי צמוד בהליך הרישומי והמשפטי, אבזור הדירה, איתור שוכרים איכותיים ובחירת חברת ניהול. ברזומה שלה עשרות אלפי יחידות דיור שנמכרו, והיא נהנית מהון עצמי של קרוב ל-350 מיליון שקל. החברה נסחרת בבורסה, מה שמחייב אותה בדין וחשבון קבוע לציבור ומקנה ללקוחות גיבוי אוטומטי של בנק עם חשבון נאמנות אישית.
הדרכים להשקעה הן כאמור רבות ומגוונות, אך בחלקן עלולות להוביל למפח נפש. ברונסון מצביעים על היתרון הגלום ברכישה ישירה מהקבלן, ולא דרך משווקים או מתווכים שמתגלים לפעמים כחלטוריסטים. "הבאנו את הפעילות לארץ כדי לתת לישראלים הזדמנות ליהנות מהרווח של השקעה נדל"נית בחו"ל, עם הגב והשקט הנפשי של חברה יזמית בורסאית", הם אומרים. "אנחנו בונים פרויקטים אדירים בפולין, כשרוב הדירות נמכרות בשלב הבנייה לפולנים – זה מעיד על האטרקטיביות הרבה של הפרויקטים שלנו, ומאפשר לרוכשים הישראלים להבין שלא מדובר פה באיזה בניין נטוש שמשווק למשקיעים זרים כדי לנצל אותם".
לא מפתיע שעוד ועוד ישראלים בגיל הפרישה, עם סכום פנוי של כשמונים אלף יורו, מסרבים להשלים עם הצפי לירידה באיכות החיים ומחפשים השקעה סולידית ויציבה. רבים מהם בוחרים בנדל"ן שמעבר לים, ויותר ויותר פונים לזה הפולני.
