נדל״ן

עו"ד מריולה האוול-טוקר: הטעויות שישראלים עושים בעסקים או ברכישת נדל"ן בפולין

כפל מס, ביורוקרטיה מיותרת, הגשת תביעות בארץ ופתרונות לא רלוונטיים לחוק ולמיסוי המקומי – עו"ד מריולה האוול-טוקר מספרת על שגיאות נפוצות בעסקאות עם חברות בפולין ומספקת כמה טיפים משתלמים למשקיע הישראלי

 

 

איזה דין כדאי להחיל – את שלהם או את שלנו? את הדילמה הזאת מכיר היטב כל מי שעוסק בחוזה בינלאומי. הפער בין הדינים עשוי להיות קריטי, במיוחד כשהעניינים מגיעים לכדי פיצוץ. "לפסק דין מבית משפט ישראלי נגד חברה זרה, אשר כל נכסיה בחו"ל, אין תוקף ללא אכיפת פסק חוץ באותה מדינה", מזכירה עו"ד מריולה האוול-טוקר. "לכן לא אחת, בניגוד לאינסטינקט המובן של כולנו להעדיף לנהל את הסכסוך קרוב לבית, מוטב לעשות זאת דווקא שם – באופן שניתן לביצוע מיידי".

נושאים עיקריים (לדפדוף מהיר בכתבה)

לא מספיק "לדעת את החוק"

הפתרון שלא יעבוד

עו"ד האוול-טוקר מתמחה בתפר העסקי שבין ישראל לפולין. לדבריה, השליטה בשתי מערכות החוק והמיסוי היא קריטית גם כאשר הכול זורם על מי מנוחות: "ישנם חוקים ותקנות שנראים אולי מובנים מאליהם לישראלים, אך כלל לא קיימים אצל הפולנים. זה נכון כמובן גם בכיוון ההפוך. בפולין למשל קיימת אפשרות לאכיפת התחייבות ישירות מתוך חוזה שנערך כשטר נוטריוני, וניתן לגבות את החוב ללא צורך בהגשת תביעה. בכל עסקה יש גם חשיבות גדולה לתכנון מס. כמובן, קיים שוני בשיטות המיסוי בין המדינות, וישנן גם הוראות מכוח אמנות בינלאומיות למניעת כפל מס. בלי לדעת את זה מראש, עלול המשקיע הישראלי למצוא את עצמו עם גביית מס במקור של 20% בפולין".

 

מעוניינים לשמוע מידע נוסף? השאירו פרטים

 

בפולין, אומרת האוול-טוקר, חלות מגבלות על רכישת מקרקעין בידי זרים (קרי, חברות ויחידים מחוץ לאיחוד האירופי), כמו גם על מכירת מניות בחברות בשליטת זרים שבבעלותן נדל"ן. כך, למשל, הוספת שותף לחברה פולנית שבשליטה זרה לאחר רכישת מקרקעין על ידי החברה תהיה כפופה לקבלת היתר משר הפנים הפולני. בדומה, בעסקה פשוטה לכאורה של רכישת דירת מגורים, הפופולרית כל כך בקרב ישראלים כיום, בחירת דירה עם חניה עילית, או דירה שאליה צמוד חלק מקרקע פנויה כגון דרך פנימית בשכונה, תגרום לביורוקרטיה מיותרת והוצאה לא צפויה. במצב כזה מחייב החוק הפולני קבלת היתר ממשרד הפנים, שכרוך מן הסתם בפרוצדורה ובעלויות. בחירה בחניה בתוך חניון תת קרקעי מייתרת זאת. 

עוד בעיה נפוצה בעסקאות מסחריות היא בחירה לא נכונה של סוג התאגיד. בפולין קיימים מספר סוגי תאגידים, שבחלקם אינם מוכרים בחוק הישראלי. אי התאמה של סוג ההתאגדות להשקעה, לאופי הפעילות המתוכננת או למספר השותפים ומידת מעורבותם בניהול החברה (כגון שותפים פסיביים או אקטיביים, מבנה וסמכויות הדירקטוריון) גוררת לא מעט בעיות בניהול השוטף של העסק.

 

 

לא מספיק "לדעת את החוק"  

במשפט בכלל, ובמשפט מסחרי בינלאומי בפרט, הכרת החוקים והתקנות פירושה גם התעדכנות מתמדת. בתחילת השנה, למשל, הוכנס לחוק החברות המסחריות בפולין סוג חדש של תאגיד – "חברת מניות פשוטה", המיועדת בעיקר לסטארט-אפים ומאפשרת גיוס הון והנפקת מניות ללא דרישה להון מינימלי. 

ב-1 ביולי נכנסות לתוקף הוראות חדשות בחוק מיסוי התאגידים הפולני. בין היתר, הן משנות את התנאים לקבלת ניכוי מופחת של מס במקור במסגרת האמנה למניעת כפל מס. למשקיעים ישראלים המחזיקים במניות בחברות פולניות, בין שבמישרין ובין שדרך חברות אירופיות, חשוב לדעת כי ניכוי מופחת של מס במקור מהכנסה מדיבידנד וריבית יתאפשר רק עד סכום של שני מיליון זלוטי בשנת מס. מעבר לכך יתאפשר ניכוי מופחת רק בכפוף לאישור מראש של רשויות המס או להצהרת המשלם. בלעדיהם, תחויב החברה בניכוי מס במקור בשיעור מלא (19% או 20% לפי העניין) אך תוכל להפעיל מנגנון להחזר המס תוך 180 יום. ההוראות החדשות משנות גם את אופן המיסוי של שותפויות עם שותף מוביל ((LLC, שמעתה ימוסו ככל תאגיד אחר.

אבל התסבוכת עלולה להגיע גם כאשר החוקים והנהלים ידועים לכל הצדדים. עורכת הדין מספרת על משקיע ישראלי שביקש לרכוש מניות בחברה פולנית. כדי להבטיח לעצמו את העסקה, הוא אף העביר מקדמה כנגדה. אלא שבדיקת דיו דיליג'נס מקיפה גילתה כי זמן קצר קודם לכן הוטל עיקול על מניותיו של המוכר. בעסקה אחרת לרכישת קרקע, שלמוכר הייתה בה זכות חכירה לדורות, התברר כי הפרויקט שתוכנן לקום על הקרקע נוגד את הסכם החכירה המקורי מלפני 30 שנה. "ללא הבדיקה שלנו, העסקה הייתה יוצאת לדרך ובהמשך, עקב הפרת תנאי החכירה, המדינה הייתה רשאית לבטל את הסכם החכירה והרוכש היה מאבד את הקרקע לאחר שהשקיע בה את מיטב כספו". 

"הבדלי החוק והמיסוי מאוד גדולים, וכבר לא צריך להסביר מדוע חשוב לקבל חוות דעת משפטית. אבל רבים מסתבכים דווקא כשהם נשענים על עורך דין מקומי, למשל כזה שמייצג שותף מקומי שלהם". האוול-טוקר נזכרת בלא מעט מקרים שהגיעו אליה לאחר הטעות הגדולה: "יש כאלה שהצלחנו לחלץ ברגע האחרון, להשיב להם כספים שנלקחו מהם לא לגמרי ביושר, אבל יש גם מקרים שכבר מאוחר מדי. לפעמים, תוך דין ודברים, מתברר שמדובר באי הבנה, או בתכנון לקוי במבנה העסקה או התאגיד. ברור שאם יש לנו זמן לתכנן את הדברים מראש, באופן נכון ומדויק, אפשר לחסוך הרבה כאב ראש וכסף".

התפלגות עסקאות לפי היקף השקעה (%)

רכישת נדל״ן לבנייה ו/או השבחה
תעשיה וייצור
רכישת דירה להשקעה
אחר
100%
40
25
17
18

 

הפתרון שלא יעבוד

האוול-טוקר, ילידת פולין ובעלת תואר שני במשפטים מאוניברסיטה בקראקוב ו-MBA עם התמחות במימון מהאוניברסיטה הבריטית היוקרתית Heriot-​Watt, חיה ונושמת כבר 30 שנה את מערכות החוק והמיסוי כאן ושם. באמצעות צוות מקצועי ומנוסה בשלושה סניפים – בישראל, בוורשה ובקראקוב – משרדה מסייע לחברות ישראליות, אנשי עסקים ולקוחות פרטיים בכל מה שנוגע לנדל"ן, משפט מסחרי ואזרחי, דיני ירושה ומשפט בינלאומי פרטי. במידת הצורך מספק המשרד ללקוחות גם שירותי ליטיגציה, לרבות אכיפת פסקי חוץ.

הנציגויות של המשרד בפולין מהוות יתרון משמעותי עבור הלקוחות הישראלים: באמצעות ייפוי כוח הם יכולים לחסוך מעצמם את הטיסה ולחתום על העסקה – הקמת חברה, קנייה או מכירה של נכס, עסק או מניות – בשלט רחוק. אבל כאמור, היתרון הגדול של המשרד הוא השליטה בשתי המערכות על בוריין. בדרך זו יכולים המשקיעים הישראלים להימנע מטעויות, לעיתים יקרות, כתוצאה משימוש במנגנונים ופתרונות המוכרים להם מפעילותם בארץ, אבל לא ניתנים ליישום על  פי הדין המקומי. 

"יש לא מעט דרכים להפוך עסקה לבטוחה יותר, בפרט כשמדובר ברכישת חלק מעסק פעיל או מניות בחברה קיימת. בדרך כלל זה מחייב שינוי במסמכי היסוד של אותה חברה פולנית. הסכם השותפים כולו חייב לבוא לידי ביטוי בתקנון החברה. אחרת, זכויות לרווחים, סמכויות ניהוליות, אופציות וכיוצא בזה שהובטחו בהסכם השותפים עלולות להישאר על הנייר בלבד. וזו רק עוד דוגמה שבגינה חשוב לערב אותנו כמה שיותר מוקדם בעסקה, כדי למנוע טעויות ולעשות את זה חכם יותר".

למידע נוסף באתר  >>

היי, הכתבה עניינה אותך?

  • 0 כן
  • 0 מאוד
  • 0 לא